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《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條規定，業主拒絕繳納物業費需要基于正當理由。司法裁判中對正當理由的認定要從嚴把握，一般限于物業服務企業不履行物業服務合同，或者履行合同存在重大瑕疵，下面一起跟萬垚法律看看法律上什么情況可以不交物業費。
根據最新的法律規定，以下5種情況可以拒繳物業管理費：
1、房屋還在開發商手里，不管是因為什么原因還沒交房，物業費是由開發商繳納；
開發商將房屋用作投資而留存以及還沒有出售的房屋，此時，開發商是作為大業主而存在，應承擔繳納管理費的義務。
《物業管理條例》第四十一條 已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。
2、物業費是從開發商通知業主收房之日才開始計算的，并不是依照合同上的交房日期開始算的，如果該物業有延遲交房的情況，在這段時間內業主有權不繳納物業費；
3、如果樓盤出現質量問題，需要整改，這期間的費用不需要業主本人承擔；
4、物業管理企業提供的服務項目和質量與合同約定標準差距明顯的；
法律依據：北京市高級人民法院關于印發《北京市高級人民法院關于審理物業管理糾紛案件的意見(試行)》的通知 第六項 關于管理費糾紛
5、物業管理企業擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的；
如果物業公司需要改變物業管理費收費標準，應在與業主充分協商前提下才能變更《物業服務合同》，且變更之后的合同需要與業主重新簽訂。如果小區成立業主委員會的，應與業委會達成一致后才能變更。
物業公司無權擅自提高管理費收費標準，業主不但可以拒交，還可以要求物業公司承擔違約責任。
以上是萬垚法律顧問為大家整理的法律上什么情況可以不交物業費的知識，綜上，運用相關法律法規很難對物業起到限制效果，萬垚法律顧問建議最好的辦法還是通過業主大會對物業公司進行管理，如物業公司服務質量較差，可通過業主大會決議更換一家讓業主滿意的物業服務公司！
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